Meraih Rumah Impian Pertama bagi Generasi Milenial, Mungkinkah?

Ilustrasi rumah impian yang asri, bersih, dan sehat. Sumber: bambuindah.com


Rumahku surgaku, baiti jannati. Dua kata sederhana yang penuh makna dan sekaligus menjadi impian banyak orang. Rumah bukan sekadar bangunan yang berdiri dengan aneka bentuk, bahan dan ukuran. Melainkan sebuah tempat pulang bagi anggota keluarga; tempat yang menyediakan kasih sayang, keceriaan, harapan, bahkan makanan lezat. Dari rumah lahir banyak cerita yang seringkali menjadi legenda, bahkan lahir orang-orang besar yang menjadi pemimpin dunia. Sejauh apapun seseorang melangkahkan kaki hingga ke ujung dunia, rumah selalu menjadi tempat kembali yang paling dirindukan. 

Tetapi, saat dunia semakin sesak oleh manusia yang berjumlah lebih dari 7 miliar orang, meraih mimpi memiliki rumah tuh lumayan sulit, mahal dan nggak masuk akal bagi sebagian golongan. Sebab, jumlah lahan kosong semakin sempit sementara jumlah manusia semakin banyak, sehingga harga lahan menjadi naik berlipat-lipat dari sebelumnya. Pada akhirnya, kita sampai pada era saling berebut lahan. Kontestasi ini dipastikan dimenangkan oleh mereka yang memiliki kelimpahan uang, termasuk kelompok kaya yang memiliki bisnis di bidang properti. Itulah sebabnya, di dunia modern ini kita masih menyaksikan pemukiman kumuh dimana-mana entah di bantaran sungai, sepanjang rel kereta api, hingga di wilayah pantai dan pelabuhan. Pemukiman kumuh tersebut tentunya merupakan tempat tinggal orang-orang dengan ekonomi rendah dan mungkin bisa paling miskin, yang nggak punya uang buat membangun rumah layak, sehat dan berdiri di tanah milik sendiri. Ironisnya, ketidakmampuan seseorang membeli atau menyewa tempat tinggal bahkan untuk yang harganya paling murah sekalipun menyebabkan semakin banyak warga dunia yang menjadi gelandangan. 

Terkait krisis perumahan di dunia, sebuah artikel di blomberg.com menarik perhatianku. Artikel berjudul "The Global Housing Crisis" yang terbit pada 11 April 2018 tersebut menggambarkan kompleksnya masalah terkait krisis perumahan dan permukiman di banyak negara maju hingga negara berkembang. Pada dasarnya, krisis perumahan di seluruh dunia disebabkan oleh paradoks kapitalisme kontemporer yang mengalami penguatan ekonomi daripada era sebelumnya. Hal ini berimbas pada naiknya harga tanah secara gila-gilaan sehingga menciptakan kompetisi. Nah, bisnis properti yang merupakan investasi juga memiliki kesenjangan yang lebar, dimana para pengembang lebih banyak membangun rumah-rumah mewah daripada rumah-rumah yang terjangkau kantong kelas menengah dan kelas pekerja. Krisis perumahan dalam riset ini disebut sebagai "kekurangan kronis perumahan bagi kelompok rentan/tidak diuntungkan seperti kelas pekerja." 

Krisis perumahan di seluruh dunia. Sumber: blomberg.com

Sebelumnya, krisis perumahan secara global berdampak kepada 850 juta orang. Pada tahun 2020 ini, ada sebuah proyeksi yang menyebutkan bahwa perpindahan penduduk dari pedesaan ke wilayah perkotaan sebagai tenaga kerja akan mengakibatkan sebanyak 1 miliar orang tinggal di rumah-rumah semi permanen. Jika dulu urbanisasi dimaksudkan untuk memajukan kota-kota melalui industri manufaktur, infrastruktur, dan pengolahan makanan yang bertumbuh sehingga diperlukan banyak sekali tenaga kerja. Namun saat ini kondisinya jauh berbeda, terlebih ketika orang-orang dengan pengetahuan mumpuni bisa bekerja secara virtual. Kota-kota besar di seluruh dunia seakan menjadi tempat yang hanya dihuni oleh dua kelompok, yaitu kelompok pekerja yang benar-benar penuh pengetahuan yang bisa menjadi kaya dengan pengetahuannya versus kelas pekerja yang tidak beruntung yang membeli rumah sederhana pun tidak mampu (namun, proyeksi ini bisa jadi berubah secara signifikan karena dunia mengalami guncangan ekonomi secara serempak tersebab pandemi COVID-19 sejak awal 2020, di mana banyak pekerja di kota-kota besar kembali ke desa demi bertahan hidup).  

MENYOAL KRISIS PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DI INDONESIA 
Terdapat sebuah prediksi bahwa generasi muda (millennial) Indonesia terancam tidak bisa memiliki rumah dan menjadi gelandangan pada 2020 (Hmm, 2020 kita diserang COVID-19 pula). Hal ini dikuatkan oleh data Kementerian PUPR yang dipublikasikan pada 2019 lalu, bahwa sekitar 81 juta millennial masih belum memiliki rumah. Hasil sebuah survei menyatakan bahwa hanya 5% dari generasi muda kelahiran (1982-1995) yang bisa memiliki rumah/tempat tinggal, sementara 95% sisanya tidak bisa memiliki rumah/tempat tinggal. Hasil survei dianalisis menggunakan house price to annual income ratio atau rasio harga rumah berbanding pendapatan pertahun, bahwa harga rumah yang sebaiknya dibeli maksimal 3 kali lipat pendapatan tahunan (12 kali gaji, bonus dan THR=kalau karyawan lho). Jadi, jika generasi milenial mau beli rumah seharga Rp. 600 juta, maka harus berpenghasilan Rp. 200 juta dengan gaji bulanan Rp. 16 juta. Sedihnya, hanya 4% saja millennial Indonesia yang berpenghasilan Rp. 16 jutaan per bulan. Bayangkan yang gajinya dibawah Rp. 5 juta!

Sedih aku tuhhhhhhhh
Generasi millennial tumbuh seiring dengan krisis ekonomi, seperti krisis moneter 1998. Krisis ini berdampak signifikan karena perubahan dinamika kehidupan sosial dan ekonomi, seperti semakin mahalnya harga-harga termasuk naiknya harga tanah. Hasil "Sentiment Survey 2019" yang dilakukan rumah123.com terhadap 3.007 responden, menunjukkann bahwa millennial memiliki kecenderungan menunda pembelian rumah. Di usia 22-28 tahun, hanya 4,73 persen millennial yang melakukan pembelian rumah. Sementara di usia 29-35 tahun, milenial yang membeli rumah hanya sekitar 21,87 persen. Ironisnya pada usia di atas 45 tahun, masih banyak pekerja yang belum memiliki rumah. Berdasarkan hasil survei tersebut, sebanyak 47,22% pekerja di atas usia 45 tahun belum memiliki rumah. Padahal range gajinya sudah di atas Rp 30 juta. 

Menurut  survei tersebut juga nih, alasan terbesar pekerja yang merupakan millennial ini tidak memiliki hunian hingga usia di atas 45 tahun karena belum menemukan lokasi yang tepat. Sebab memiliki rumah berkaitan erat dengan akses ke lokasi kerja. Sementara alasan terbesar kedua adalah para pekerja millennial merasa belum mampu secara finansial. Penyebab ketiga millennial enggan membeli hunian karena rumah atau apartemen yang harganya sesuai kantong mereka, rata-rata jauh dari pusat perkotaan sehingga menyulitkan dalam mengakses transportasi menuju tempat kerja. Selain itu, hunian yang murni dibangun pemerintah saat ini baru fokus untuk memenuhi kebutuhan perumahan komunitas seperti nelayan, ASN/TNI/Polri, hingga pesantren. Sementara hunian yang dibangun khusus untuk millennial yang merupakan pekerja di area perkotaan, hingga saat ini boleh dibilang nihil.   

Kendala lain adalah bahwa millennial tidak terlalu tertarik dengan rumah susun dan apartemen, dan lebih menginginkan rumah tapak (landed houses). Selain itu, millennial juga menginginkan lokasi perumahan yang berada di luar kota dalam bentuk perumahan/cluster, karena dianggap memiliki akses yang relatif mudah kepada transportasi dan fasilitas publik. Selain itu, millennial juga memiliki selera tersendiri terkait ukuran rumah, yang sebagian besar menginginkan hunian tipe 70 meter persegi yang mencakup 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, dapur, dan ruang keluarga, dengan lingkungan yang bersih, nyaman dan asri demi mendukung kesehatan fisik dan mental.

KEBIJAKAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DI INDONESIA
Menurut Undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, idealnya rumah merupakan hunian dengan standar layak, sehat, aman dan nyaman bagi penghuninya. Rumah juga seyogyanya terletak di lingkungan yang mendukung pengembangan dan penyelenggaraan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi. Intinya, rumah sehat adalah rumah yang memungkinkan para penghuninya dapat mengembangkan dan membina fisik mental maupun sosial keluarga, dengan kelengkapan sarana dan prasarana. Namun demikian, prinsip rumah sehat adalah: 1) cukup memenuhi syarat kesehatan; 2) ventilasi yang cukup agar aliran udara lancar; 3) lubang bukaan jendela harus bisa ditembus sinar matahari; dan 4) letak rumah harus sesuai dengan arah matahari (timur-barat). Nah, rumah sehat juga harus didukung lingkungan sehat dengan prinsip-prinsip: 1) pengaturan luas bangunan adalah luas bangunan 40% dari luas lahan; 2) pengaturan sanitasi untuk air bersih dan air kotor, termasuk persampahan (detail panduan baca DISINI dan DISINI)
Perumahan bagi rakyat. Sumber: Kementerian PUPR

Dalam memenuhi kebutuhan perumahan, serta menjawab masalah krisis perumahan; Kementerian PUPR memiliki rencana strategis 5 tahunan. Rencana strategis ini juga untuk mewujudkan visi Kementerian PUPR sesuai dengan arah dan kebijakan pembangunan perumahan berdasarkan Rencana Pembangunan Nasional Jangka Menengah (RPJMN) 2015-2019; yaitu meningkatkan akses terhadap hunian yang layak, aman dan terjangkau, serta didukung oleh penyediaan sarana, prasarana dan utilitas yang memadai. Dalam rangka mewujudkannya, maka Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan memiliki visi, yaitu: "Setiap orang/keluarga/rumah tangga/ Indonesia menempati rumah layak huni." (baca DISINI

Dalam dokumen "Reviu Rencana Strategis Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan tahun 2015-2019" disebutkan bahwa sasaran pembangunan perumahan dalam target RPJMN 2015-2019, adalah: 
  • Terfasilitasinya penyediaan hunian layak dan terjangkau untuk 2.2 juta rumah tangga dari anggaran pemerintah dalam menurunkan akumulasi kekurangan tempat tinggal khususnya masyarakat berpenghasilan rendah menjadi 5 juta orang pada 2019. Jumlah ini terbagi menjadi: 900.000 rumah tangga yang didukung dengan penyaluran bantuan pembiayaan berupa kredit kepemilikan rumah (kpr) sejahtera tapak, kpr satuan rumah susun (sarusun) dan kpr sewa beli untuk sarusun; penyediaan kpr swadaya untuk 450.000 rumah tangga; penyediaan rumah sewa untuk 500.000 rumah tangga; bantuan stimulan pembangunan rumah baru untuk 250.000 rumah tangga; dan pembangunan rumah khusus di daerah perbatasan, pasca bencana dan konflik untuk 50.000 rumah tangga.  
  • Mendorong keswadayaan masyarakat dan unit dunia usaha dalam penyediaan tempat tinggal yang layak huni untuk 2.2 juta orang untuk mendukung penurunan angka kekurangan rumah. 
  • Peningkatan kualitas rumah layak huni untuk 1.5 juta rumah tangga, termasuk dalam usaha penanganan kawasan permukiman kumuh. 

Capaian kinerja program strategis 2015-2019 Kementerian PUPR ini tertuang di dalam "Laporan Kinerja Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan 2019." Program Sejuta Rumah merupakan upaya untuk menggerakkan para stakeholder bidang perumahan yaitu pemerintah (Kementerian PUPR dan K/L lainnya), pemerintah daerah, pengembang, dunia usaha (berupa CSR), serta masyarakat (rumah swadaya), dalam rangka mewujudkan amanat Undang - Undang 1945 Pasal 28h ayat 1, serta dalam rangka percepatan penyediaan hunian layak bagi masyarakat, yang antara lain bertujuan untuk mengurangi backlog dan meningkatkan kualitas rumah tidak layak huni. Target Program Sejuta Rumah tahun 2019 adalah 1.267.105 unit, dengan realisasi status 31 Desember 2019 dan koreksi realisasi APBN status 14 Januari 2020 sebesar 1.257.852 Unit. Dengan demikian, selama perjalanan 5 tahun Program Sejuta Rumah 2015 - 2019 telah mencapai 4.809.423 unit (baca DISINI). Pencapaian ini layak mendapat apresiasi dalam upaya memenuhi kebutuhan perumahan demi mendukung kehidupan yang sehat, layak, aman dan nyaman bagi seluruh warga negara Indonesia. 

Selain itu, kebijakan terkait perumahan dan permukiman juga didukung oleh standar pelayanan minimal yang dijamin oleh Permen PUPR No. 29/PRT/M/2018 tentang Standar Teknis Pelayanan Minimal Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. SPM ini merupakan jaminan tentang pelayanan dasar kepada publik, di mana seluruh warga negara Indonesia berhak mendapatkan pelayanan minimal dalam hal pemenuhan kebutuhan perumahan (baca DISINI). 
Pencapaian program Satu Juta Rumah

Namun demikian, pemerintah melalui Kementerian PUPR memiliki pekerjaan rumah terkait masih tingginya backlog perumahan yaitu 7.6 juta unit ditambah kebutuhan rumah baru per tahunnya sekitar 500-700 ribu unit (baca DISINI). Termasuk realisasi pembentukan Balai Perumahan dalam melanjutkan program Sejuta Rumah pada 2020-2024. Balai Perumahan Kementerian PUPR membutuhkan pembentukan 35 Balai Perumahan yang terbagi menjadi: Balai Perumahan Wilayah Sumatera (5 Balai), Balai Perumahan Wilayah Jawa (4 Balai), Balai Perumahan Nusa Tenggara (2 Balai), Balai Perumahan Wilayah Kalimantan (2 Balai), Balai Perumahan Wilayah Sulawesi (3 Balai), Balai Perumahan Wilayah Maluku dan Papua Barat (1 Balai) dan Balai Perumahan Wilayah Papua (2 Balai). Kabarnya, pada tahap awal akan segera dibentuk 19 Balai Perumahan di sejumlah wilayah dan mempersiapkan dukungan sumber daya manusia (SDM), kesiapan sarana dan prasarana kantor, kesiapan lokasi kantor balai dan pendanaan (baca DISINI).

Pekerjaan rumah pemerintah seperti Kementerian PUPR lainnya adalah bagaimana membuat strategi agar millennial yang merupakan pekerja produktif, khususnya di kota-kota besar agar dapat memiliki rumah. Sebab, sangat berbahaya jika puluhan juta millennial Indonesia tidak memiliki rumah/tempat tinggal sendiri, yang berkemungkinan menjadi gelandangan saat memasuki usia paruh baya atau usia tua. Jika ini terjadi, maka akan menjadi masalah sosial baru bagi negara. Terlebih, Presiden Joko Widodo memiliki 9 kebijakan penanganan dampak ekonomi COVID-19 melalui Instruksi Presiden (Inpres) Nomor 4 Tahun 2020 Tentang Refocussing Kegiatan, Realokasi Anggaran serta Pengadaan Barang dan Jasa dalam rangka Percepatan Penanganan Corona Virus Disease 2019 (COVID-19). Kebijakan kesembilan adalah bahwa masyarakat berpenghasilan rendah yang melakukan kredit kepemilikan rumah (KPR) bersubsidi, akan diberikan stimulus. Tentu ini menjadi pekerjaan rumah yang harus diselesaikan mengingat kebijakan tersebut sangat strategis dalam membantu masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah/tempat tinggal. 

MERAIH RUMAH IMPIANKU, MUNGKINKAH? 
Aku merupakan generasi millennial dan belum punya rumah. Sejak kecil aku dibekali pemahaman bahwa membangun rumah adalah tanggung jawab lelaki dan mengurus rumah adalah tanggung jawab perempuan. Lagipula, sejak merantau tahun 2003 untuk meraih pendidikan tinggi aku tinggal di kos-kosan. Jadi, selama 17 tahun aku pindah dari kos-kosan satu ke kos-kosan lain, bergantung keperluan pendidikan dan pekerjaan. Sejak 5 tahun lalu, aku tinggal di sebuah kos-kosan dengan harga kamar Rp. 900.000 per bulan. Artinya, selama 5 tahun ini aku sudah menghabiskan uang sebanyak Rp. 54.000.000 untuk membayar kos-kosan sebagai tempat tinggal di perantauan. Hmm, banyak juga ya. 

Sudah lama terpikir untuk memiliki rumah, tapi eh takut tinggal sendirian hehehe. Namun, beberapa tahun belakangan ini aku kepikiran untuk mempelajari hal-hal apa saja yang harus dipersiapkan oleh generasi milenial sepertiku agar memiliki rumah. Rasanya deg-degan saja jika mendengar kenaikan harga tanah dan properti terlampau cepat, yang berbanding terbalik dengan lambatnya peningkatan pendapatan dan daya beli. Jika aku membangun atau membeli rumah di kota metropolitan seperti Jakarta atau kota-kota penyangga  di Jabodetabek, aku harus punya uang sangat banyak. Wow!


Rumah impianku sebenarnya sederhana saja, yaitu rumah yang memiliki halaman cukup luas untuk dijadikan ruang terbuka hijau; dan tentu saja lokasinya strategis sehingga mudah untuk mengakses transportasi umum dan fasilitas publik. Namun, karena harga properti sangat mahal dan cenderung naik setiap tahunnya, aku harus membuat perencanaan keuangan khusus untuk pembiayaan perumahan jika ingin segera meraih impian rumah pertamaku. Nggak terbayang betapa besarnya beban yang harus kutanggung jika harus membayar cicilan rumah selama belasan tahun lamanya! Terutama saat ini ekonomi terpuruk karena pandemi COVID-19. Untuk memenuhi kebutuhan dasar hidup aja sangat berhemat, bagaimana bisa mewujudkan mimpi rumah pertamaku? Apakah benar Kementerian PUPR sebagai pelaksana teknis dari program presiden Jokowi bisa memberikan perhatian kepada millennial sepertiku dalam memenuhi impian memiliki rumah pertama? 
Yuk meraih mimpi rumah pertama.

Nah, daripada jadi pekerja ibukota yang pindah dari satu kos-kosan ke kos-kosan lain aku memilih untuk mengambil keputusan tentang seperti apakah rumah pertamaku. Di situasi pandemi COVID-19 ini, membuat keputusan terkait memiliki rumah menjadi sangat penting. Oleh karena itu, aku mempelajari sejumlah skema pengadaan perumahan dan permukiman oleh Kementerian PUPR. Terutama, aku juga mengacu kepada sembilan kebijakan presiden Jokowi  melalui Instruksi Presiden (Inpres) Nomor 4 Tahun 2020 Tentang Refocussing Kegiatan, Realokasi Anggaran serta Pengadaan Barang dan Jasa dalam rangka Percepatan Penanganan Corona Virus Disease 2019 (COVID-19). Kebijakan nomor sembilan adalah bahwa pemerintah akan memberikan stimulus kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam mengakses kredit kepemilikan rumah (KPR) bersubsidi. Nah, bentuk stimulus fiskal pemerintah berupa pengalokasian dana untuk Subsidi Selisih Bunga (SSB) dan tetap melaksanakan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) untuk KPR (baca DISINI). 

Saat ini, aku dalam tahap mempelajari skema mana yang paling cocok untukku mengingat di masa pandemi ini situasi keuangan dan pendapatan bulanan juga mengalami dinamika. Namun, aku percaya bahwa sebagai millennial aku bisa memiliki rumah impian pertamaku dan tidak menjadi gelandangan di masa tuaku. 

Jakarta, 4 Agustus 2020

Bahan bacaan: 
https://id.wikipedia.org/wiki/Milenial 
https://www.pu.go.id/
https://perumahan.pu.go.id/
http://ciptakarya.pu.go.id/bangkim/simpp/portal/assets/public/01_Dasar-Dasar_Rumah_Sehat_2017.pdf
http://puskim.pu.go.id/wp-content/uploads/2018/04/modul-rumah-sehat-redesign.pdf
http://www3.weforum.org/docs/WEF_Making_Affordable_Housing_A_Reality_In_Cities_report.pdf
https://www.weforum.org/agenda/2019/06/10-ways-cities-are-tackling-the-global-affordable-housing-crisis/
http://www.demographia.com/dhi.pdf
https://perumahan.pu.go.id/source/Majalah%20Maisona/Renstra/ReviuRenstraDJP%202015_2019.pdf
http://ciptakarya.pu.go.id/plp/upload/peraturan/PERMEN_PUPR_NO_29_Thn_2018_tentang_Standar_Teknis_SPM_PUPR.pdf
https://perumahan.pu.go.id/source/Majalah%20Maisona/Lakip/tahun2019/lakip_ditjenperumahan_2019.pdf
https://finance.detik.com/properti/d-3744907/95-kaum-milenial-terancam-jadi-gelandangan-di-2020
https://kumparan.com/kumparanbisnis/milenial-generasi-yang-terancam-jadi-tunawisma-1syNoksfXBa/full
https://properti.kompas.com/read/2020/03/28/130820321/survei-milenial-indonesia-lebih-mengincar-rumah-ketimbang-apartemen
https://www.pu.go.id/berita/view/17300/realisasi-program-sejuta-rumah-hingga-5-agustus-2019-capai-735-547-unit
https://perumahan.pu.go.id/berita/view/315/dorong-program-sejuta-rumah-kementerian-pupr-akan-bentuk-19-balai-perumahan
https://www.kemenkeu.go.id/media/14713/inpres-nomor-4-tahun-2020.pdf
https://nasional.kompas.com/read/2020/03/26/07412441/9-kebijakan-ekonomi-jokowi-di-tengah-pandemi-covid-19-penangguhan-cicilan?page=all
http://pembiayaan.pu.go.id/faq/p/category/kpr-bersubsidi-flpp-ssb-dan-sbum
http://pembiayaan.pu.go.id/faq/p/category/tentang-pembangunan-perumahan-masyarakat-berpenghasilan-rendah



No comments:

Post a Comment